بازار مسکن تهران: چشم‌اندازی انتقادی بر فروپاشی زیست‌محیطی و اقتصادی

بازار مسکن در تهران از سال ۲۰۲۲ دچار رکود و کاهش شده است، که برخلاف انتظار رشد شدید با وجود سودآوری گذشته است. این تغییر نه عمدتاً به دلیل عوامل اقتصادی سنتی، بلکه به دلیل بحران‌های زیست‌محیطی شدید و به هم پیوسته، از جمله فرونشست زمین و کم‌آبی، رخ داده که به طور اساسی بقای منطقه را تهدید می‌کند. بنابراین، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تهران از نظر اقتصادی بی‌خطر نیست و ریسک‌های بلندمدت قابل توجهی دارد، که اجاره‌نشینی را تصمیمی مالی محتاطانه‌تر می‌کند.

خلاصه نکات کلیدی

• پرسش‌ها و تصورات غلط اولیه بازار

  پرس‌وجوهای اخیر در مورد این است که آیا بازار مسکن تهران پس از بازدهی محدود، آماده یک افزایش شدید است، آیا هنوز پتانسیل سرمایه‌گذاری وجود دارد و به ادعاهای موجود در رسانه‌های اجتماعی در مورد سودآوری قریب‌الوقوع به دلیل افزایش هزینه‌های تولید یا چشم‌انداز آینده «فلات بزرگ ایران» می‌پردازد.

• عملکرد تاریخی مسکن ایران

  مسکن به طور سنتی طی دهه‌ها یک سرمایه‌گذاری مورد اعتماد برای ایرانیان بوده است، با افزایش قابل توجه ارزش املاک در تهران، حتی با سود دلاری برای مالکان، به ویژه از سال ۲۰۱۸ (۱۳۹۷)، که آغاز یک دوره اقتصادی دشوار برای ایران بود.

• تغییر در پویایی بازار پس از ۲۰۲۲

  از سال ۲۰۲۲ (۱۴۰۲)، چشم‌انداز بازار به طور اساسی تغییر کرده است، با تحلیل کارشناسان که نشان می‌دهد مسکن دیگر سود قابل توجهی ارائه نخواهد داد و توصیه می‌شود دارایی‌های ملکی به دارایی‌های نقدی‌تر و غیرثابت مانند طلا یا دلار تبدیل شوند.

• وضعیت فعلی بازار مسکن تهران

  میانگین ارزش دلاری مسکن در تهران، که تقریباً ۱۵,۶۰۰ دلار بود، اکنون طبق گزارش‌ها به حدود ۱,۰۰۰ دلار کاهش یافته است، که بسیاری را بر این باور رسانده که «بهار» بازار مسکن در حال عقب‌نشینی است و نشانه یک جهش احتمالی است.

• نقد تحلیل اقتصادی سنتی

  تحلیل‌های اقتصادی سنتی که بر سطوح حمایت فنی، کمبود عرضه یا الگوهای چرخه‌ای تمرکز دارند، در مواجهه با بحران عمیق و وجودی که خود زمین با آن روبرو است، ناکافی و بی‌ربط هستند.

• تهدید وجودی: فرونشست زمین و بحران آب

  نگرانی اصلی فروپاشی واقعی زمین است، با فرونشست ۳۵ سانتی‌متری در برخی مناطق سالانه به دلیل بهره‌برداری بی‌رویه از منابع، که منجر به بحران شدید آب، خشکسالی، اثرات تغییرات اقلیمی و دهه‌ها مدیریت ضعیف منابع شده و نشان‌دهنده لبه پرتگاه تخریب زیست‌محیطی است.

• رد پیش‌بینی‌های بلندمدت خوش‌بینانه

  ادعاهای مربوط به «فلات بزرگ ایران» در آینده یا توسعه ملی قابل توجه در چهار تا شش سال آینده غیرواقع‌بینانه است، زیرا زیرساخت‌های کشور تا حد زیادی ویران شده‌اند و مشکلات ملی عمیقاً به هم پیوسته و تقویت‌کننده متقابل هستند.

• بحران‌های ملی به هم پیوسته

  ایران با شبکه‌ای پیچیده از مسائل به هم پیوسته روبرو است، از جمله کاهش کیفیت هوا، افزایش بیماری‌ها، هزینه‌های فزاینده مراقبت‌های بهداشتی، و وابستگی دولت به چاپ پول، که منجر به فروپاشی پیش‌بینی شده زمین در ۱۰-۲۰ سال آینده می‌شود و ظرفیت‌های بیولوژیکی و اقتصادی آن را تا حد زیادی غیرقابل استفاده می‌سازد.

• چالش‌ها و خطرات شهری

  تهران از ترافیک شدید، کاهش کیفیت زندگی رنج می‌برد و به دلیل قرار گرفتن در کمربند زلزله و کمبودهای زیرساختی حیاتی (آب، گاز، برق) ناشی از سوءمدیریت، تحریم‌ها و مواضع ایدئولوژیک، در میان پرخطرترین پایتخت‌های جهان قرار دارد، که از طریق وابستگی به سوخت‌های آلاینده منجر به تخریب بیشتر محیط زیست می‌شود.

• پیامدهای تصمیمات گذشته

  وضعیت بحرانی کنونی نتیجه مستقیم تصمیمات گذشته است، که آینده‌ای با گزینه‌های به شدت محدود ایجاد کرده و معکوس کردن فروپاشی کنونی را از طریق جلسات سطحی دولتی یا راه‌حل‌های کوتاه‌مدت غیرممکن می‌سازد.

• رد «توهم پولی»

  افزایش اسمی قیمت‌ها در املاک نشان‌دهنده «توهم پولی» است، که در آن رشد ارزش درک شده (مثلاً از ۱۰۰ میلیون به ۱۱۰ میلیون تومان) صرفاً به دلیل کاهش ارزش پول ملی است، نه افزایش واقعی قدرت خرید یا ثروت دلاری.

• عدم نقدشوندگی و کاهش قدرت خرید

  با وجود افزایش اسمی قیمت‌ها، نقد کردن املاک دشوار است و قدرت خرید واقعی مردم در حال کاهش است؛ مبلغی که امروز می‌توانست یک دارایی خاص را بخرد، ممکن است در چند سال آینده تنها نصف آن را تامین کند، که نشان‌دهنده کاهش ثروت به ارزش واقعی است.

• نتیجه‌گیری و توصیه

  چالش‌های شدید و پیچیده‌ای که تهران با آن‌ها روبرو است، شامل خطرات زیست‌محیطی، اقتصادی، سیاسی و امنیتی، نشان می‌دهد که بازار مسکن در تهران عملاً «مرده» است و قابل احیا نیست؛ بنابراین، اجاره‌نشینی در تهران به مراتب اقتصادی‌تر از مالکیت ملک است.

زیر جزئیات